自9月26日政治局会议提出“要促进房地产(chǎn)市场止跌回稳”以来，一系列房地产(chǎn)利好政策密集出台，效果显现——國(guó)家统计局最新(xīn)发布的10月份70个大中(zhōng)城市商(shāng)品住房销售价格变动情况显示，各線(xiàn)城市商(shāng)品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产(chǎn)市场预期进一步改善。

近日，政策“暖风”又(yòu)至——财政部、税務(wù)总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产(chǎn)市场平稳健康发展有(yǒu)关税收政策的公(gōng)告》，明确多(duō)项支持房地产(chǎn)市场发展税收优化政策，自2024年12月1日起执行。受访专家表示，随着这项“真金白银”利好政策的落地，将持续推动房地产(chǎn)市场回暖，止跌回稳态势会更加稳固。

在加大住房交易环节契税优惠力度方面，新(xīn)政将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可(kě)以与其他(tā)地區(qū)统一适用(yòng)家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全國(guó)范围内，对个人購(gòu)买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

“新(xīn)政加大住房交易环节契税优惠力度，进一步提振了刚性和改善性住房消费信心。”浙江工(gōng)业大學(xué)中(zhōng)國(guó)住房和房地产(chǎn)研究院院長(cháng)虞晓芬认為(wèi)，随着我國(guó)城镇人均住房面积和生育政策的不断调整，90平方米的居住面积已经不能(néng)满足老百姓对于住房的需求。这既对市场的住宅产(chǎn)品分(fēn)类产(chǎn)生了巨大影响，也将更深层次影响房地产(chǎn)其他(tā)政策的发展方向。

据了解，目前，購(gòu)房契税税率通常為(wèi)3%～5%‌。新(xīn)政出台前，購(gòu)买住房的契税优惠政策主要包括对个人購(gòu)买家庭唯一住房和第二套改善性住房的减免‌。具(jù)體(tǐ)来看，自2016年2月22日起，对个人購(gòu)买家庭唯一住房，面积為(wèi)90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积為(wèi)90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于个人購(gòu)买家庭第二套改善性住房，面积為(wèi)90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积為(wèi)90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

全國(guó)政协委员、中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)估价师与房地产(chǎn)经纪人學(xué)会会長(cháng)柴强认為(wèi)，新(xīn)政将享受契税优惠的住房面积标准增加了50平方米，这将大幅降低90平方米以上至140平方米及以下的住房交易成本，特别是購(gòu)房成本。在他(tā)看来，这不仅有(yǒu)利于促进刚性購(gòu)房需求，也有(yǒu)利于促进改善性購(gòu)房需求。

“对目前具(jù)有(yǒu)改善性住房需求的家庭而言，这是一个指向明确、‘真金白银’的优惠措施。”清华大學(xué)房地产(chǎn)研究中(zhōng)心主任吴璟也认為(wèi)，从需求端看，新(xīn)政重点突出了对改善性購(gòu)房需求的支持。这将进一步减轻居民(mín)家庭在購(gòu)买面积相对较大的改善性住房时的税费负担，定向提升了居民(mín)家庭購(gòu)房能(néng)力。

在增值税方面，新(xīn)政明确，在有(yǒu)关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已購(gòu)买2年以上(含2年)住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已購(gòu)买2年以上(含2年)非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。在土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

“其实新(xīn)政就是在鼓励已有(yǒu)房居民(mín)进行改善性置换，这将进一步盘活一線(xiàn)城市二手房市场，消除居民(mín)家庭購(gòu)房顾虑。”吴璟认為(wèi)，这次围绕土地增值税的一系列政策调整，将有(yǒu)助于进一步缓解部分(fēn)房地产(chǎn)开发企业当前面临的财務(wù)困难，并与“白名(míng)单”制度等房地产(chǎn)金融政策形成合力，為(wèi)打赢“保交房”攻坚战提供更加坚实的资金保障。

中(zhōng)指研究院政策研究总监陈文(wén)静在接受记者采访时表示，新(xīn)政能(néng)显著降低一線(xiàn)城市增值税税费，进一步减少購(gòu)房者置业成本，推动一線(xiàn)城市市场持续向好。

她以北京為(wèi)例进一步解释说，政策优化前，满两年非普通住宅需缴纳增值税，若现价500万元，購(gòu)买时原值200万元，根据计算则应缴增值税為(wèi)14.3万元。政策优化后，满两年原非普通住宅可(kě)免征增值税，原应缴增值税全部节省。

“取消普通住宅和非普通住宅标准，是今年一線(xiàn)城市購(gòu)房政策调整中(zhōng)较大的一个变化。”上海易居房地产(chǎn)研究院副院長(cháng)严跃进表示，这一政策调整后，挂钩在上面的增值税政策也自然有(yǒu)了下降的可(kě)能(néng)，體(tǐ)现了降低房屋交易成本，尤其是降低房屋出售成本的导向。他(tā)分(fēn)析称，对个人销售已購(gòu)买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，将直接提高房东出售持有(yǒu)2年以上的“豪宅”的积极性。从这个角度来看，会促进部分(fēn)房源的加快挂牌，“这对于优化二手房交易结构、提振二手房交易都具(jù)有(yǒu)积极作(zuò)用(yòng)”。

10月以来，各地在一揽子房地产(chǎn)增量政策带动下，房地产(chǎn)市场热度回升，特别是一線(xiàn)城市“银十”逆袭“金九”，新(xīn)房、二手房交易量大幅增加，呈现止跌回稳的明显势头。

“此次房地产(chǎn)税收政策的接续发力，将会给各地房地产(chǎn)市场带来新(xīn)的政策动能(néng)，有(yǒu)望进一步带动市场修复节奏，提升住房交易量，夯实止跌回稳的良好态势。”深圳市房地产(chǎn)和城市建设发展研究中(zhōng)心主任李妍认為(wèi)，一線(xiàn)城市作(zuò)為(wèi)承接此次政策利好的主要受益者，自身市场的修复将对其他(tā)城市起到信心引领作(zuò)用(yòng)，进而带动其他(tā)城市止跌回稳。

事实上，还有(yǒu)增量政策“在路上”。就在11月15日，又(yòu)一利好政策落地——住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中(zhōng)村改造工(gōng)作(zuò)，推动符合条件的项目尽快启动实施。此举将从需求和供给两端為(wèi)促进房地产(chǎn)市场止跌回稳提供助力。

“随着一系列存量政策的深入落实和增量政策的加快出台，房地产(chǎn)市场进一步止跌回稳的态势将不断稳固，这也将為(wèi)明年房地产(chǎn)市场良好开局奠定基础。”成都市城市建设发展研究院副院長(cháng)冯波说。